在物流界，無論是物流設施提供商,還是新進入物流設施領域的傳統開發商、電子商務企業、物流企業甚至是快遞企業,都把GloballogisticProperties（普洛斯）作為世界范圍內最專注、最優秀的物流設施提供商之一。普洛斯自2003年進入中國市場后就一直牢牢占據市場第一的寶座。為什么普洛斯成為了行業老大？《航運交易公報》記者經過多方面梳理，發現了一些蛛絲馬跡。
快速發展軌跡
回顧普洛斯發展的脈絡：2002—2004年，普洛斯創始團隊成員司馬景瀚和梅志明在中國和日本開始運作項目，陸續進入五大市場——蘇州、上海、廣州、東京和名古屋。
2005—2007年，普洛斯在中國進入18個主要城市，在日本市場擴展到大阪、仙臺、福岡。
2008年，中國奧組委將普洛斯指定為“2008奧運會”物流配送中心唯一提供商，同時普洛斯在日本資產管理規模超過500億日元（5.3億美元）。
2009—2010年，普洛斯管理的新加坡政府投資公司（GIC）與母公司Americanprologis剝離，收購了在中國的美國普洛斯集團資產和其日本財產基金股份，并于2010年10月18日在新加坡證券交易所掛牌上市，目前股票市值1203億新加坡元。
2011—2012年，普洛斯入股中國第二大現代物流設施提供商寶灣的母公司寶灣物流控股有限公司；收購中國航港發展有限公司大部分股份（該企業是位于北京首都國際機場內貨物處理和保稅物流園區的唯一開發商）；與加拿大退休金計劃投資委員會以5:50持股比例成立日本開發基金和中國投資有限責任公司；獲得傳化物流的多數股權以改善中國物流基礎設施；收購中國重要的物流地產開發商——維龍股份。
2013—2014年，普洛斯與海爾集團建立戰略合作伙伴關系；進一步拓展與中國第二大客戶德邦物流的合作，德邦物流與普洛斯目前在中國14個城市合約租賃面積達31.9萬平方米；推出世界上最大的專注于中國物流基礎設施建設的基金，該基金聯合全球6大投資機構，引入25億美元投資，今年已完成與中資財團的戰略合作協議，使基金管理平臺資金額增至132億美元；通過注資81億美元設立普洛斯美國穩定收益基金，將業務網絡擴展到美國。
目前，普洛斯的業務遍及中國、日本、巴西和美國等國家的261個主要城市，擁有并管理約4090萬平方米（約合4.40億平方英尺）的物流基礎設施，形成了一個服務于4000余家客戶的高效物流網絡。中國項目分布于35個主要城市，物業總建筑面積約2070萬平方米。其中，完工物業約1060萬平方米；計劃開發約1000萬平方米；土地儲備約1290萬平方米。在中國的基金管理平臺資金額增長61%，達到213億美元。
破解成功之道
普洛斯中國區總裁楊傳德曾公開表示，本地化戰略是取得成功的關鍵因素。普洛斯中國市場的管理團隊基本上都是中國人，對市場有深層次的認識，做出的決策準確地把握住了市場機遇。
從為客戶服務角度看，因為都是了解市場的當地人，能夠從客戶的立場出發，為客戶制定優化的倉儲解決方案，幫助客戶在提高物流效率的同時，最大限度地節約物流成本。通過高品質的服務，與客戶建立長期合作關系。
普洛斯對自身的角色定位是“資源整合者”，而非單純的“出租倉庫”，這是它最有亮點的地方。普洛斯將客戶、投資人、政府、合作伙伴都聚集在自己創造的增值服務平臺上，為客戶提供“一站式”供應鏈服務和整合性的解決方案，以滿足客戶在運營和財務方面等各種需求。如為客戶做方案設計、選址、設施設計與開發建設、物業管理、聯合營銷、定制化服務，在不同的市場，為客戶提供高質量的物流設施網絡平臺等，各種優化服務大大增加了客戶的黏度。
DHL供應鏈北亞太區行政總裁莫志明說：“我們選擇在上海、北京等多地與普洛斯合作，不僅是因為普洛斯優越的選址和高品質的設施能夠滿足我們的業務發展需要，同時也由于普洛斯的專業團隊為我們在原址擴租、倉庫改造和推薦優惠政策等方面給予了積極的支持與配合。”
上海市醫藥股份有限公司副總經理郭俊煜表示，依托普洛斯，不僅依托其在物流倉儲領域的經驗和高品質的物流倉儲設施，而且依托其在全國乃至國際網絡布點的迅捷高效和戰略眼光，從而能夠滿足醫藥物流高標準的資源配套需求和醫藥行業高速發展的資源布局需要。
以上兩家企業均道出了普洛斯在資源整合能力方面的強大優勢，也力證其服務的專業性。
與普洛斯長期合作的另外一家企業負責人向《航運交易公報》記者透露，普洛斯在客戶管理方面的確有一套，其秘密武器就是先進的網絡系統，該系統囊括了對內部流程和客戶服務的所有管理。從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算以及施工建造過程管理都將建設成本降到最低。物業交付使用后，繼續對客戶和物業進行管理，在充分評估收益風險后簽定租約，并將每家客戶的租約輸入系統，最大可能地保證投資的安全性。
該負責人強調，普洛斯開發的物流基礎設施擁有寬敞的空間和柱距、充足的層高、便利的裝卸貨平臺和完備的園區安全管理，可容納多家客戶的靈活使用，也可為客戶的擴租需求預留空間。這些設施都按照節能技術設計與建造，大大節約客戶運營成本。軟服務與硬件設施相結合，企業與之合作的意愿更強烈。
據觀察，物流地產與金融的結合是普洛斯實現擴張的最大法寶。通過物流地產基金模式，普洛斯將投資回收期從10年以上縮短到2～3年。同時,快速回籠的資金被用于新項目開發，項目成熟后再置入基金，從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環，這種資產和現金的加速循環推動了普洛斯的內生規模擴張，并實現輕資產、高周轉運營。
普洛斯擁有一流的基金管理平臺，通過基金管理平臺與全球投資機構合作，持有高品質的地產資產。同時加強網絡化效應，提高服務全球化客戶的能力，在建立更強的客戶關系的同時保持整個財務狀況的良好。基金管理平臺使普洛斯能從更多的渠道獲得收益，如資產管理費、基金管理費、租賃費、物業管理費和長期激勵費用等。
正是基于與全球眾多機構長期合作關系以及多年資本管理經驗，普洛斯通過發展廣泛的業務和使用來自第三方的資本杠桿保持穩定的資產增長。目前，普洛斯擁有800家以上的優質客戶，其中跨國企業客戶約占60%,主要是第三方物流、制造業和零售業企業。
未來布局重點
普洛斯目前在中國35個主要城市投資、建設并管理著172個物流園，基本形成了覆蓋中國主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費城市的物流配送網絡。
盡管普洛斯高層在接受《航運交易公報》記者采訪時對未來市場規劃三緘其口，表示不便透露，但隨著國家戰略和電商的快速發展，可以看到普洛斯正在很多領域加緊布局。自1月6日至4月29日，普洛斯與蘇寧云商、京東等電商企業以及第三方物流商、零售商簽署了總計60萬平方米的租賃協議。
普洛斯網絡拓展聯盟和共同發展部經理張思寧向《航運交易公報》記者表示，目前普洛斯在上海自貿試驗區有兩個項目，分別位于上海外高橋保稅區（收購項目，建筑面積9萬平方米，目前滿租）和上海外高橋保稅物流園區（在建項目，建筑面積21萬平方米，三季度完工）。隨著上海自貿試驗區的擴圍，倉庫面臨緊缺，未來的需求與租金還會進一步增長。
從現有設施來看，中國國內大部分倉庫過小和陳舊，無法與普洛斯現代化的物流設施媲美。資料顯示，中國人均倉庫面積只有美國的1/12，中國物流地產市場總供應量為5.5億平方米，預計2029年可達到24億平方米，人均倉儲面積達到美國的1/3。“一帶一路”戰略和自貿試驗區建設對物流地產的拉動空間可見一斑。
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