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重大重組方案“透底”，或躋身千億房企陣營。
　　有著“萬保招金”盛名，卻在近幾年發(fā)展中苦于規(guī)模做不上去的招商地產(chǎn)，可能因?yàn)榻诘闹卮笾亟M，正式躋身千億房企陣營。
　　在停牌近4個(gè)月之后，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司于8月3日公布，母公司招商局集團(tuán)正在積極推動(dòng)公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司的整合工作。目前，擬定的方案為“招商局蛇口換股吸收合并本公司，并向深圳證券交易所申請上市”。
　　不過，招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，由于雙方還在資產(chǎn)審計(jì)、評估過程中，目前還沒有明確的換股合并方案。而目前市場上較為普遍的預(yù)測，是重組完成后招商地產(chǎn)將退市，招商局地產(chǎn)新平臺(tái)再上市打造一體化的、以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的大平臺(tái)。
　　目前招商地產(chǎn)700億元左右市值，與萬科、保利地產(chǎn)的1500億元左右市值相去甚遠(yuǎn)，也與集團(tuán)另外兩大板塊交運(yùn)及金融相去甚遠(yuǎn)。
　　重組完成后，也意味著已被甩在了第二梯隊(duì)的招商地產(chǎn)將借助集團(tuán)及蛇口工業(yè)區(qū)資源，資產(chǎn)規(guī)模也可能達(dá)到千億級，重回“大哥”梯隊(duì)。同時(shí)，招商地產(chǎn)此前一系列戰(zhàn)略調(diào)整，也預(yù)示著目前以開發(fā)性物業(yè)為主的局面將被改寫。
　　“換股方案”和“土地資源”兩大重頭戲
　　招商地產(chǎn)此番重大重組，醞釀已久。事實(shí)上，此前蛇口工業(yè)區(qū)啟動(dòng)改制已現(xiàn)端倪。蛇口工業(yè)區(qū)是招商局集團(tuán)100%控股的子公司，并且是招商地產(chǎn)的直接控股股東，原名“招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司”。
　　就在今年6月23日，蛇口工業(yè)區(qū)改制設(shè)立招商局蛇口，由有限公司改為控股股份有限公司，大幅提升了級別。改制后，招商局蛇口直接持有招商地產(chǎn)40.38%股權(quán)，并通過其他子公司持有招商地產(chǎn)11.51%股權(quán)，合計(jì)持有招商地產(chǎn)51.89%股權(quán)。
　　而在8月4日招商地產(chǎn)的公告中，關(guān)于重組方案的實(shí)質(zhì)內(nèi)容只有一句話：“招商局蛇口換股吸收合并本公司并向深圳證券交易所申請上市。”
　　換股吸收合并，近年來A股上市公司已有多個(gè)案例發(fā)生。作為一種公司合并的重要方式，已經(jīng)受到上市公司的極大關(guān)注與青睞。至此，換股方案本身成為了招商地產(chǎn)本次重組的重頭戲之一，并引發(fā)了多方“重組過程如何操作”的猜測。
　　易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說：“如果按照其公告的意圖，那么就是把招商地產(chǎn)的股份進(jìn)行計(jì)算和整合，進(jìn)而在蛇口公司中折算成股份，即成為旗下一個(gè)子公司。這個(gè)過程不涉及現(xiàn)金流的流出問題，同時(shí)也不會(huì)影響日常的經(jīng)營活動(dòng)。而上市公司的資格則由蛇口公司來擔(dān)任，招商地產(chǎn)則是退市。”
　　房地產(chǎn)和金融資深評論人黃立沖則認(rèn)為，如果是兩者同時(shí)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)化，等于是把子公司置換成母公司股份，這種具有創(chuàng)新性的方案能不能被審批通過不好說。
　　“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，公司合并均需經(jīng)過雙方公司董事會(huì)、債權(quán)人、類別股東大會(huì)、股東大會(huì)的同意并獲得雙方所在地政府、證管辦及中國證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，程序異常復(fù)雜，經(jīng)歷過程也較長。”黃立沖說。
　　不過，鑒于招商地產(chǎn)目前對外口徑仍為“由于雙方還在資產(chǎn)審計(jì)、評估過程中，目前還沒有明確的換股合并方案”，最終結(jié)果尚待揭曉。
　　引人側(cè)目的第二點(diǎn)是隨著重組而為招商地產(chǎn)帶來的豐富土地資源。
　　中銀國際分析師田世欣分析認(rèn)為，“此次停牌整合，招商地產(chǎn)未來有望成為手握最大規(guī)模深圳黃金地段土地儲(chǔ)備的航母型地產(chǎn)企業(yè)”。
　　據(jù)悉，招商局蛇口在前海有3.9平方公里土地，主要用作倉儲(chǔ)物流碼頭等，占前海自貿(mào)區(qū)約1/4，是前海最大的“地主”。如果按整體容積率3來估算，在吸納招商局前海3.9平方公里土地后，僅僅前海一項(xiàng)就有望新增1170萬平方米土地。與之相對比的是，招商地產(chǎn)截至2014年12月31日，土地儲(chǔ)備面積才441.95萬平方米。
　　除此之外，招商局蛇口的官方網(wǎng)站顯示，目前旗下的重點(diǎn)項(xiàng)目包括蛇口網(wǎng)谷、太子灣片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目、海上世界城市綜合體項(xiàng)目、前海灣項(xiàng)目及光明科技園等。
　　受困規(guī)模問題多年
　　改制和重組方案，體現(xiàn)出招商局集團(tuán)整合旗下地產(chǎn)資源的決心和力度。多年來，作為曾經(jīng)的四大龍頭，招商地產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于萬科、保利、恒大。在二線陣營徘徊已久的招商地產(chǎn)，面對的是不進(jìn)則退的局面。
　　易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者分析，招商地產(chǎn)此前規(guī)模和發(fā)展落后，這和此類企業(yè)的背景有關(guān)系。
　　“即在國企的背景下，行政效率其實(shí)并不高。反而在決策層面上難以擴(kuò)大。而類似萬科、恒大等民營類的企業(yè)，反而能夠做大做強(qiáng)，背后的一個(gè)原因是決策靈活，在一些地塊獲取方面有動(dòng)機(jī)去拿，而不會(huì)猶豫不決。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
　　而實(shí)際上，去年賀建亞新上任招商地產(chǎn)董事長后接受媒體采訪，回答這個(gè)問題時(shí)，則認(rèn)為是招商局集團(tuán)資源配置所導(dǎo)致。
　　賀建亞說：“根本原因還是招商局集團(tuán)對于我們的定位和要求，跟保利和萬科不一樣。招商局集團(tuán)不是沒有看到中國房地產(chǎn)業(yè)不錯(cuò)的發(fā)展，但是招商局的港口和交通基建業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)同樣需要發(fā)展。過去十幾年，投房地產(chǎn)業(yè)有很好的收益，但招商局資源配置在港口和金融行業(yè)收益更豐富。”
　　“從招商局來講，這是合理的一個(gè)戰(zhàn)略。”賀建亞說，“要是把資源都配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，我相信我們不會(huì)是這樣的一個(gè)規(guī)模。”
　　需要指出的是，招商地產(chǎn)自身對于這個(gè)問題實(shí)際上早有改變的決心。早在2012年末，招商地產(chǎn)還提出“千億銷售百億利潤”的五年計(jì)劃，力爭2018年完成千億銷售目標(biāo)。
　　而2013年、2014年間招商地產(chǎn)高層的人事變動(dòng)—從林少斌卸任招商地產(chǎn)行政總裁和黨委書記，到總經(jīng)理賀建亞取代董事長成為“第一責(zé)任人”—也被認(rèn)為是招商局有意將賀建亞扶上位，實(shí)現(xiàn)招商地產(chǎn)從“保守”到“激進(jìn)”的過渡。
　　而賀建亞上任以后，招商地產(chǎn)便一改此前在土地市場上低調(diào)的做派，激進(jìn)拿地，并改變了以往集中二、三線城市的拿地風(fēng)格，轉(zhuǎn)而表現(xiàn)出了對一線城市和區(qū)域性大城市久違的“好感”。
　　據(jù)中銀國際在研究報(bào)告中透露，招商地產(chǎn)現(xiàn)已經(jīng)在自上而下推行了擴(kuò)大規(guī)模、加快周轉(zhuǎn)的模式，給予項(xiàng)目公司規(guī)模的考核指標(biāo)，并落實(shí)問責(zé)制。此外，招商地產(chǎn)還希望尋求并購的機(jī)會(huì)，例如承接退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以做大規(guī)模。招商地產(chǎn)還成立了約10人的兼并收購小組，向市場尋求項(xiàng)目并購機(jī)會(huì)。
　　此番重組后，業(yè)內(nèi)預(yù)測，也將為招商地產(chǎn)銷售突破千億目標(biāo)提速。“千億銷售百億利潤”原本定于2018年完成，預(yù)計(jì)將提前至2017年。
　　主營業(yè)務(wù)或?qū)⒏膶?br /> 　　時(shí)代周報(bào)記者梳理招商地產(chǎn)近期公告、年報(bào)，以及機(jī)構(gòu)調(diào)研記錄發(fā)現(xiàn)，重組后的新平臺(tái)，很有可能將改寫目前招商地產(chǎn)以開發(fā)性物業(yè)為主的局面。
　　從去年開始，招商地產(chǎn)方面提出的拓展策略就已經(jīng)露出端倪。這一策略被稱為“一個(gè)根基，兩條新路，三片沃野”。所謂一個(gè)根基，指的是“繼續(xù)擴(kuò)大中高端市場優(yōu)勢，主要靠住宅開發(fā)增加公司利潤”。兩條新路：一方面是海外拓展，一方面是輕資產(chǎn)平臺(tái)運(yùn)營。三片沃野：體驗(yàn)式綜合體，主題特色產(chǎn)業(yè)園，健康地產(chǎn)。其中，“城鎮(zhèn)化”被認(rèn)為是招商地產(chǎn)新平臺(tái)會(huì)抓住的一個(gè)主要契機(jī)，對接“三片沃野”中的主題特色產(chǎn)業(yè)園。
　　可以佐證這一推測的是，招商地產(chǎn)董事長賀建亞在接受媒體采訪時(shí)說：“中國房地產(chǎn)過去十年的發(fā)展以住宅為主跑馬圈地，招商局集團(tuán)出于資源配置的考慮，沒有在這里面作更大投入。而恰恰到了現(xiàn)在，新城鎮(zhèn)化這種對產(chǎn)城融合互動(dòng)的強(qiáng)大需求，可以在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)狠狠地來施展一番拳腳，形成集團(tuán)軍作戰(zhàn)。”
　　賀建亞還強(qiáng)調(diào)說：未來一段時(shí)間內(nèi)，5-10年，在新城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，招商地產(chǎn)一定會(huì)扮演很重要的角色。”這與母公司招商局集團(tuán)現(xiàn)有的金融板塊、交通運(yùn)輸?shù)群诵臉I(yè)務(wù)板塊是分不開的。
　　此外，“體驗(yàn)式綜合體”中所涉及的港口產(chǎn)業(yè)升級頗為受到機(jī)構(gòu)關(guān)注，其實(shí)質(zhì)是復(fù)制“海上世界”到其他城市去。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，招商地產(chǎn)此前已與國內(nèi)多個(gè)港口洽談郵輪碼頭的建設(shè)，發(fā)展國內(nèi)游輪經(jīng)濟(jì)，打造港口綜合體。而招商局投資幾乎覆蓋國內(nèi)所有的港口，包括天津、青島、煙臺(tái)、上海、寧波、舟山、深圳、廈門、北海、香港倉碼等項(xiàng)目。
　　易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，“后續(xù)新平臺(tái)可能會(huì)以地產(chǎn)開發(fā)為核心，走香港部分地產(chǎn)商的模式，即在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、互聯(lián)網(wǎng)金融等方面發(fā)力，從而做一個(gè)城市運(yùn)營商。”