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中國財團擬收購普洛斯，短期內物流地產行業將重新進入投資者視野，具有主題投資機會；長遠來看，國內物流地產行業受電商及第三方物流崛起需求快速提升，但受工業用地供給限制，行業供需缺口巨大，導致物流地產相比較商業地產及住宅地產具有較高的投資回報率。

電商及第三方物流發展帶動物流地產行業高增長。中國物流行業在經歷十幾年高速發展之后，正經歷轉型發展階段，對于低成本、高效率的現代物流設施需求正逐年提升，從而帶動物流地產的高發展。電商及第三方物流是高端倉儲的主要需求方；電商方面，根據艾瑞咨詢數據，2016年網絡購物市場規模達到5萬億元，同比增長31.5%，預計2017年依舊有25%左右的增長；截至2015年第三方物流占比物流行業規模約為8%，略低于發達國家10%-11%的水平，但是隨著我國物流產業逐步成熟，近幾年國內第三方物流收入規模也以10%左右的速度增長。

土地資源稀缺，推升物流地產投資回報率。從人均物流面積和市場集中度來看，高端物流市場在我國尚處于市場初期，提升空間十分充足。但是由于物流地產相比住宅和商業地產土地出讓金低、稅收貢獻較低、土地利用率低，導致大城市相應工業用地指標逐年下降；尤其是一線城市土地資源稀缺，戴德梁行表示預計至2020年中國物流地產供應缺口超過1 萬億平方米，長期的供需不平衡，致使倉儲空置率逐年下降，租金上升，推動行業投資回報率上行。一線城市的物流地產投資凈回報率在7%以上，遠高于商業地產和住宅地產的2%-4%。

萬科參與收購普洛斯強化物流地產業務，行業格局或將發生變。此次中國企業團擬收購普洛斯，投資團中以商業地產為主業的萬科尤其受到關注，我們認為此次收購對于雙方及市場主要有以下幾點意義：（1）普洛斯現在中國擁有2871萬方物流基礎設施，在土地資源越來越緊缺，工業用地供給受限的情況下，萬科借助普洛斯的土地資源，在物流地產領域將具備領先優勢。

（2）物流地產經營模式是B2B，該模式一般是合同制并且具備一定的專業性，所以其行業的進入壁壘較高，客戶具有一定的黏性；而萬科商業地產業務主要是B2C模式。萬科不僅僅可以學習普洛斯B2B的經營模式，更重要的是更方便快捷的切入該市場。而普洛斯也可以借助萬科網絡滲入C端。