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來(lái)自戴德梁行《武漢高端物流市場(chǎng)2015年回顧》的報(bào)告顯示，2015年武漢物流地產(chǎn)“變局”，越來(lái)越嚴(yán)厲的土地政策導(dǎo)致物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的價(jià)格攀升;但物流地產(chǎn)依然涌現(xiàn)了許多新的玩家，萬(wàn)科、菜鳥等斬獲多個(gè)項(xiàng)目，持續(xù)深耕武漢，開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)份額形成實(shí)質(zhì)性的影響。同時(shí)，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的持續(xù)入市令空置率居高不下，武漢高標(biāo)庫(kù)存市場(chǎng)存量已達(dá)97萬(wàn)㎡(涵蓋了武漢東-葛店區(qū)域)，其中漢南、黃陂、江夏三個(gè)區(qū)域的存量超過(guò)全市存量的75%。超過(guò)30萬(wàn)㎡的年均供應(yīng)令武漢高標(biāo)庫(kù)存市場(chǎng)空置率居高不下，近兩年均保持下30%以上，整個(gè)武漢物流市場(chǎng)收益下滑，面臨破局。

新玩家持續(xù)加碼武漢物流地產(chǎn)重新洗牌

2015年在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多前十年沒(méi)有想到過(guò)的品牌。其中包括萬(wàn)科、平安以及菜鳥網(wǎng)絡(luò)等。2015年年中萬(wàn)科正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，并將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來(lái)運(yùn)作;同樣還有平安，作為一家金融保險(xiǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，在15年年初就旗幟鮮明地在平安不動(dòng)產(chǎn)旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部開(kāi)始大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，并在整個(gè)2015年取得驚人的發(fā)展，且預(yù)計(jì)很快平安就將把這個(gè)事業(yè)部獨(dú)立為一家物流地產(chǎn)投資公司;菜鳥網(wǎng)絡(luò)背靠阿里巴巴，是“快遞+貨棧”的網(wǎng)絡(luò)化布局路線，雖然不是傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)，但其物流土地儲(chǔ)備對(duì)未來(lái)市場(chǎng)格局將起到舉足輕重的作用。　

就武漢市場(chǎng)而言，2015年萬(wàn)科、菜鳥等在武漢斬獲多個(gè)項(xiàng)目，表現(xiàn)出在武漢發(fā)展物流地產(chǎn)的決心和效率。目前菜鳥江夏項(xiàng)目一期已建成運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科陽(yáng)邏項(xiàng)目也將于今年面市。

與2014年相比，普洛斯的市場(chǎng)份額雖然仍然占據(jù)超過(guò)半成(見(jiàn)上圖)，但其地位正在受到后來(lái)者的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)，所以三年后的市場(chǎng)可能有一個(gè)較大的洗牌過(guò)程，而這一過(guò)程的起始點(diǎn)就發(fā)生在2015年。

競(jìng)爭(zhēng)激烈武漢物流市場(chǎng)租金增長(zhǎng)乏力

武漢物流市場(chǎng)存量及未來(lái)供應(yīng)

如上圖所示，武漢物流市場(chǎng)已形成7大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，市場(chǎng)總存量約97萬(wàn)㎡。其中漢南、江夏、黃陂等由于過(guò)去三年的集中供應(yīng)目前市場(chǎng)存量較大，三區(qū)域存量占總市場(chǎng)的75%。東西湖、陽(yáng)邏和蔡甸將是未來(lái)供應(yīng)的重點(diǎn)集中區(qū)域，我們預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)武漢全市的新增供應(yīng)量將超過(guò)100萬(wàn)㎡。

供需關(guān)系決定價(jià)格。2013-2015年，武漢迎來(lái)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的集中供應(yīng)期。年均供應(yīng)超過(guò)30萬(wàn)㎡;且供應(yīng)區(qū)域主要集中在漢南、江夏和黃陂三大區(qū)域。一時(shí)間，區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接導(dǎo)致租金上漲乏力。2年間租金基本保持平穩(wěn)，目前武漢市高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)租金為0.864元/㎡/天，與2013年基本持平。

空置情況進(jìn)一步改善。供需結(jié)構(gòu)失衡一度導(dǎo)致空置率高企，最高曾達(dá)到50%。2015年空置情況有所改善，一方面由于電商企業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展吸納了一部分需求;同時(shí)，傳統(tǒng)零售行業(yè)開(kāi)始發(fā)力，更加注重物流和效率的提升，在2015年貢獻(xiàn)了近三成的吸納量。據(jù)戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年武漢全市高標(biāo)庫(kù)全年吸納量超過(guò)28萬(wàn)㎡。

我們預(yù)計(jì)2016年整體空置率將會(huì)進(jìn)一步的下降，僅以目前菜鳥的需求為例，其在武漢江夏的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在阿里巴巴首個(gè)年貨節(jié)中的倉(cāng)儲(chǔ)中扮演重要角色，其年貨銷量的6成均從武漢發(fā)出。因業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅猛，2016年第一季度，菜鳥預(yù)計(jì)在武漢額外租賃10萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)面積。

2015年武漢物流市場(chǎng)活躍的租戶由過(guò)去電商獨(dú)大，到現(xiàn)在電商、零售、第三方物流三分天下。電商依然占據(jù)龍頭的位置，雖然2015年武漢物流企業(yè)涌現(xiàn)了一批電商自建物流潮，例如京東陽(yáng)邏項(xiàng)目一期入市，菜鳥江夏項(xiàng)目一期入市，但其自建物業(yè)的速度目前依然無(wú)法滿足其業(yè)務(wù)擴(kuò)張及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)的需求。以京東為例，其2015年租賃了維龍?jiān)诓痰榈募s10萬(wàn)㎡的高標(biāo)庫(kù)以滿足其武漢西區(qū)域的需求。

同時(shí)，零售行業(yè)也越來(lái)越注重線上線下聯(lián)動(dòng)，對(duì)于高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求也快速提升，2015年迪卡儂在漢南定制約8萬(wàn)㎡的倉(cāng)庫(kù)以滿足其華中區(qū)域市場(chǎng)。另外，以生鮮為代表的特種物流也在高標(biāo)庫(kù)中占據(jù)越來(lái)越大的比例。

政策收緊物流企業(yè)準(zhǔn)入門檻提高

2012-2015武漢物流地產(chǎn)政策盤點(diǎn)

2012-2015年，武漢物流地產(chǎn)政策經(jīng)歷了由松至緊的變化。過(guò)去四年，《武漢市十二五物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《物流業(yè)空間發(fā)展規(guī)劃》及《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶綜合立體交通走廊規(guī)劃》等市級(jí)乃至國(guó)家級(jí)的利好政策出臺(tái)，物地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了在漢發(fā)展的黃金時(shí)機(jī)，紛紛進(jìn)駐武漢。

但近年來(lái)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在武漢拿地的速度明顯放緩，稅收貢獻(xiàn)和投資強(qiáng)度已經(jīng)成為了物流地產(chǎn)商與政府談判時(shí)普遍被挑戰(zhàn)的因素。而2015年底武漢市政府新出臺(tái)的土地政策《市人民政府關(guān)于實(shí)施武漢市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(2014)的通知》(見(jiàn)圖一)，更是由松至緊的標(biāo)志性事件。該政策文件針對(duì)物流地價(jià)制定了新的城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其中對(duì)于物流用地的土地價(jià)格將按照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的1.5倍系數(shù)來(lái)征收，進(jìn)一步地提高了物流企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，制約了武漢高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

成本劇增物流地產(chǎn)收益模式亟待破局

在過(guò)往的統(tǒng)計(jì)中，物流地產(chǎn)因其投資回報(bào)率穩(wěn)定，且收益超過(guò)了傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)和寫字樓等產(chǎn)品而倍受資本青睞，但隨著武漢市物流用地獲取成本的急劇增長(zhǎng)，其未來(lái)的發(fā)展受到了質(zhì)疑和挑戰(zhàn)。

一方面，土地供應(yīng)稀缺與物流園區(qū)稅收偏低已經(jīng)成為武漢物流市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸，企業(yè)的準(zhǔn)入門檻和拿地成本增高;另一方面，投資者對(duì)武漢市場(chǎng)的持續(xù)看好，市場(chǎng)供給繼續(xù)增加，一時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)較大導(dǎo)致租金增幅有限。武漢物流地產(chǎn)的收益模式亟待破局。

對(duì)于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，探索如何對(duì)物流行業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)已迫在眉睫。與本土的資源優(yōu)勢(shì)企業(yè)(如大型國(guó)企)合作開(kāi)發(fā)可能成為土地市場(chǎng)突圍的新途徑;或通過(guò)改造物業(yè)形態(tài)，建造雙層倉(cāng)或樓庫(kù)來(lái)提高坪效;或通過(guò)提供附加服務(wù)來(lái)提高自身整體的盈利能力亦將成為重要的發(fā)展趨勢(shì)。